Thứ 3, 20/5/2020 12:30 (GMT + 7)

Thông tin tòa soạn

Liên hệ quảng cáo

Hà Nội 34°C /57%

Chủ nhật, 05/04/2020, 09:47 AM

Cảnh báo rủi ro nếu dự án The Spirit of Saigon được phép bán nhà hình thành trong tương lai

(NTD) - Nhiều chuyên gia luật cho rằng, việc siêu phẩm The Spirit of Saigon được phép bán nhà hình thành trong tương lai sẽ khiến khách hàng sẽ gặp những rủi ro về pháp lý…

4

Phối cảnh dự án The Spirit of Saigon của Tập đoàn Bitexco.

Luật sư Trần Minh Hùng, Trưởng văn phòng Luật sư Gia đình: “Các dự án đã thế chấp thì trước khi bán sản phẩm cho khách hàng, chủ đầu tư buộc phải giải chấp, trừ trường hợp có sự đồng ý của khách hàng và ngân hàng. Còn nếu không, chủ đầu tư chỉ được phép thế chấp phần còn lại bao gồm các căn hộ chưa bán hoặc phần sở hữu riêng của chủ đầu tư. Việc thế chấp cả những căn hộ đã bán là vi phạm pháp luật.

Luật Kinh doanh Bất động sản 2104, Nghị định 76/2015/NĐ-CP, Luật Nhà ở 2014 và Bộ luật Dân sự 2015 không có quy định trường hợp bất động sản đang thế chấp được bán, chuyển nhượng, nếu bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý việc bán, chuyển nhượng mà không cần phải “giải chấp” như các dự án trên.

Do hệ thống pháp luật thiếu tính thống nhất, nên nhiều vấn đề phát sinh và rủi ro cho các bên khi thực hiện Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản tiếp nhận và xử lý nếu hồ sơ hợp lệ thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng, trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết…

Về mặt rủi ro mà khách hàng có thể gặp phải luật sư Hùng cũng cho rằng: Do hệ thống pháp luật thiếu tính thống nhất, nên nhiều vấn đề phát sinh và rủi ro cho các bên khi thực hiện Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Thứ nhất, quy định tại Điều 19 làm các chủ đầu tư đã đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất của dự án không thực hiện việc chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (từng nhà ở), dẫn đến nghịch lý là ngân hàng đang nhận thế chấp quyền sử dụng đất là thuộc phần sở hữu chung của dự án, chứ không thuộc sở hữu riêng của nhà ở, căn hộ nào, nên không còn giá trị xử lý tài sản với từng nhà ở, căn hộ với người mua (đăng ký thế chấp tài sản nào thì chỉ được xử lý tài sản đó).

Thứ hai, các quy định ràng buộc người mua nhà phải chuyển tiền vào các tài khoản trong thông báo của Sở Xây dựng, dẫn đến những khoản tiền người mua đã chuyển trước đây theo thỏa thuận giữ chỗ, thỏa thuận đặt cọc không được ngân hàng chấp nhận. Đây sẽ là tranh chấp lớn nếu xảy ra rủi ro với chủ đầu tư, dự án bị chậm trễ.

Thứ ba, các ngân hàng yêu cầu phải thế chấp dự án thì mới bảo lãnh cho người mua khi chủ đầu tư chậm bàn giao chỉ là nghiệp vụ của ngân hàng, chứ pháp luật không có quy định nào bắt buộc như vậy. Điều 55, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 có quy định, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Mặc dù Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện giao dịch bán, cho thuê mua nhưng điều đó vẫn chưa an toàn, dự án đang thế chấp hay sẽ bị thế chấp vẫn không có gì để đảm bảo, không có cơ chế kiểm soát.

Ngoài ra, khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định trường hợp dự án hoặc nhà ở không bị thế chấp thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản của Sở Xây dựng. Vấn đề, Sở Xây dựng là cơ quan kiểm tra và thông báo dự án đủ điều kiện giao dịch nhưng sở không chịu trách nhiệm về vấn đề dự án có bị thế chấp hay không (trường hợp chủ đầu tư khai dự án không bị thế chấp). Như vậy, nếu trường hợp này có xảy ra sai sót, rõ ràng người mua rủi ro, vì theo quy định về giao dịch bảo đảm thì hợp đồng mua nhà đang thế chấp là vô hiệu, người mua nhà dễ bị thiệt thòi khi tranh chấp xảy ra.

Minh Việt (lược ghi)

 

Bình luận

Nổi bật

Thực thi nghĩa vụ Minh bạch hóa trong vấn đề cải cách WTO

Thực thi nghĩa vụ Minh bạch hóa trong vấn đề cải cách WTO

sự kiện🞄Thứ ba, 10/11/2020, 16:25

(CL&CS) - Như chúng ta đã biết Hội nghị Bộ trưởng của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) lần thứ 11 vào tháng 12/2017 không thành công đã khiến các nước chuyển sang đưa ra nhiều sáng kiến liên quan tới thương mại điện tử, thuận lợi hoá đầu tư, doanh nghiệp vừa, nhỏ và siêu nhỏ và quy định trong nước trong lĩnh vực thương mại dịch vụ. Cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung nổ ra đầu năm 2018 thì đến tháng 5/2018 diễn đàn WTO bắt đầu xuất hiện các vấn đề cải cách từ EU và Canada. Việc này xuất phát từ nhiều nguyên nhân nhưng có thể đẩy đến đỉnh điểm như hiện nay chính là từ quan điểm của Mỹ đối với vấn đề toàn cầu hoá. Hoa Kỳ đã trì hoãn và ngăn chặn việc bầu thành viên cho Cơ quan phúc thẩm giải quyết tranh chấp của WTO khiến cơ quan này không đủ nhân sự để hoạt động và đưa ra phán quyết, trong đó có cả phán quyết các hành động của Hoa Kỳ.

C-Sky View Bình Dương bị tố xây dựng chắn lối thoát hiểm nhà dân

C-Sky View Bình Dương bị tố xây dựng chắn lối thoát hiểm nhà dân

sự kiện🞄Chủ nhật, 27/09/2020, 12:43

(CL&CS) - Không những thi công xây dựng công trình lấn chiếm lối thoát hiểm, mà chủ đầu tư còn để đơn vị thi công đào đất sâu gần chục mét chỉ cách móng ngôi nhà của gia đình bà H khoảng 1 mét gây nguy cơ lún nứt, thậm chí có thể làm sụp đổ ngôi nhà bất cứ lúc nào và tiềm ẩn nhiều mối nguy hiểm ảnh hưởng đến tính mạng của những thành viên trong gia đình.

Nhiều 'tai tiếng' tại dự án nhà ở xã hội Bright City?

Nhiều 'tai tiếng' tại dự án nhà ở xã hội Bright City?

sự kiện🞄Thứ hai, 31/08/2020, 14:57

(CL&CS) - Dự án tổ hợp nhà ở xã hội và dịch vụ thương mại AZ Thăng Long (Brigth City) liên tục bị phản ánh về việc chậm tiến độ, PCCC chưa được nghiệm thu đã cho người dân vào ở, ... Điều này khiến nhiều người mua nhà tại đây bức xúc căng băng rôn kêu cứu. Nay chủ đầu tư dự án lại quảng cáo rao bán với cái tên lạ lẫm THT New City.