Chung cư cao cấp bán “ế” nhưng giá vẫn tăng, vì sao?

(NTD) - Mặc dù phân khúc căn hộ cao cấp đang bị “ế” và thanh khoản ở mức thấp nhưng mỗi đợt mở bán các chủ đầu tư vẫn cho tăng giá.

IMG_3713
Không những thanh khoản yếu mà căn hộ cao cấp cho thuê cũng vắng khách.

Liên tục phát triển nóng trong thời gian qua, phân khúc căn hộ cao cấp đang chững lại và thanh khoản yếu ớt. Theo báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý 2/2017 của CBRE, giao dịch căn hộ ở thị trường này giảm 24% so với quý trước. Tuy nhiên, giá chào bán căn hộ cao cấp vẫn ở mức cao và chưa thấy có hiện tượng giảm giá.

 Vắng người mua, cho thuê cũng ế

Báo cáo của CBRE cũng cho biết, trong quý 2/2017, có 8.086 căn hộ được chào bán ra thị trường từ 27 dự án, tăng 23% so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm 14% so với quý trước. Về lượng giao dịch, toàn quý có tổng cộng 4.650 căn được bán, giảm 24% so với quý trước. Hoạt động bán hàng được dự kiến sẽ sôi động hơn vào các quý sau, khi một số dự án thu hút sự chú ý của thị trường mở bán.

Theo đại diện CBRE, giá chào bán không có nhiều thay đổi so với quý trước cả trên thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tuy nhiên, quý 2/2017 phân khúc cao cấp là phân khúc duy nhất tăng giá ở cả hai thị trường này với mức tăng lần lượt 1% thị trường sơ cấp và 3% tại thị trường thứ cấp.

Trong khi đó, các căn hộ chung cư cao cấp cho thuê cũng đang rơi vào cảnh vắng khách và chịu cạnh tranh mạnh mẽ từ phía căn hộ dịch vụ. Theo nhận định của một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM, khi thị trường bất động sản khó khăn thì không riêng gì phân khúc nhà ở cho thuê mà tất cả các phân khúc đều gặp khó. Vào thời điểm thị trường nóng sốt, đã có nhiều nhà đầu tư nước ngoài đổ xô vào Việt Nam làm ăn nhưng khi kinh tế giảm sút thì nhiều công ty nước ngoài rút người về nước, khiến thị trường căn hộ cho thuê trở nên ảm đạm và giảm giá. Không những vậy, nguồn cung liên tục được bổ sung khiến thị trường căn hộ cho thuê trở nên trầm lắng.

“So với sức mua của người dân, hiện nay, thị trường căn hộ cao cấp đã quá dư thừa nguồn cung. Đa số người mua chỉ để kinh doanh chứ không phải mua để ở. Ở TP.HCM, có một số dự án mà 50% người mua là từ Hà Nội vào. Rõ ràng người mua này kỳ vọng vào việc cho thuê. Thế nhưng số lượng cho thuê nhiều quá mà người thuê không phải lúc nào cũng nhiều nên thị trường sẽ bị bội thực” - vị đại diện này cho biết thêm.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, số lượng căn hộ cho thuê thường có mức giá trên 10 triệu đồng/tháng. Với mức giá này không có nhiều đối tượng có thể tiếp cận được. Hiện nay nguồn cung căn hộ cao cấp quá nhiều và thanh khoản có phần yếu ớt. Do đó nhiều nhà đầu tư sau khi rao bán không được thì chuyển sang cho thuê kiếm được đồng nào hay đồng nấy, nhưng khả năng người thuê nhà cũng có hạn.

IMG_3577
Đa số người mua căn hộ cao cấp chỉ để kinh doanh chứ không phải mua để ở. Ở TP.HCM, có một số dự án mà 50% người mua là từ Hà Nội.

Vì sao giá vẫn tăng

Mặc dù vắng người mua, thế nhưng giá bán căn hộ cao cấp vẫn tiếp tục tăng cao. Vì sao? Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Phát triển CBRE Việt Nam, cho hay nguồn cung có giảm đi so với thời gian trước nhưng giá bán sơ cấp căn hộ cao cấp vẫn dự kiến tăng do các chủ đầu tư đang tập trung nhiều hơn vào việc tạo ra những sản phẩm chất lượng và khác biệt hóa so với các dự án khác của cùng phân khúc. Một điểm nữa là mặc dù nguồn cung mới giảm nhưng tỷ lệ giữa doanh số bán hàng và số căn mở bán mới lại có diễn biến tăng khoảng 5-6% tại thị trường TP.HCM. Điều này phần nào cho thấy thị trường bất động sản đang hướng tới sự phát triển ổn định hơn giữa cung cầu trong phân khúc cao cấp.

Theo bà Dung, thời gian tới thị trường sẽ đón nhận thêm nhiều sản phẩm căn hộ cao cấp độc đáo hơn để thu hút tầng lớp thượng lưu. Hơn nữa, phần lớn các dự án cao cấp đều thuộc các chủ đầu tư lớn, có uy tín và tên tuổi trên thị trường nên những dự án có vị trí đắc địa, gần trung tâm, thuận tiện đi lại tỷ lệ hấp thụ tại phân khúc này dự kiến vẫn sẽ khả quan và mức giá bán trên thị trường sơ cấp được dự báo sẽ tăng trong khoảng 4% so với năm 2016.

Tuy nhiên bà Dung cũng khuyến cáo, ở bất kỳ giai đoạn nào, người mua và nhà đầu tư đều phải tỉnh táo trong suốt quá trình tìm hiểu các thông tin dự án. Do đó, nhà đầu tư cần nghiên cứu những khu vực có tiềm năng phát triển mạnh, phù hợp mục tiêu đầu tư của họ như làm tăng giá trị vốn đầu tư hay thu được lợi nhuận tốt khi cho thuê. Trường hợp người mua với nhu cầu để ở nên xem xét đến môi trường sinh sống, kết nối giao thông khu vực quanh dự án…

IMG_3603
Sự bùng nổ nguồn cung liên tục trong thời gian qua đã khiến giao dịch chung cư cao cấp bị chững lại, thanh khoản yếu ớt và rơi vào tình trạng ế ẩm.

Trong khi đó, ông Đực lại cho rằng, việc nhiều chủ đầu tư hiện nay đang “cố thủ” và neo giá cao nhằm mục đích không để cho các nhà đầu tư bị lỗ đồng thời do chính sách bán hàng của các doanh nghiệp thường lần mở bán sau cao giá hơn đợt bán trước nên giá bán căn hộ cao cấp vẫn sẽ tăng trong thời gian tới. Song, với tình hình thanh khoản căn hộ cao cấp yếu ớt như hiện nay thì đến một lúc nào đó sức chịu đựng của doanh nghiệp không còn nữa và thêm việc bội thực nguồn cung căn hộ cao cấp thì đến lúc “vỡ trận” cũng phải chịu thôi. Chưa kể, gần đây ngân hàng đã bắt đầu có dấu hiệu tăng lãi suất, hiện nay mức lãi đã từ 11-12%/năm. Nhưng nếu từ đây đến cuối năm 2017 mà tăng lên tới 13-14% và sang năm 2018, lãi suất tăng tới 15% sẽ khiến nhà đầu tư e ngại khi đầu tư vào căn hộ cao cấp.

 Tấn Lợi

_NTD_So 101_xem15